物流地产运营和盈利模式

物流地产是由美国的普洛斯公司率先提出并实践的,开始于上世纪80年代,至今为止已有20多年的历史,物流地产发达的国家以欧洲和美国为主。

随着住宅地产“三限”政策的出台，房地产商们作为后来者，纷纷转向其他地产领域，此时物流地产才真正开始被房地产企业重视起来。物流地产投资热潮的袭来并不仅受住宅地产发展受限的影响，其中物流设施的供不应求是各开发主体跃跃欲试的原动力。

当前，物流地产在不同投资和管理的主体下衍生出多种运营模式，其中有四类模式占据目前的主流市场。

1、地产商作主导,租售给物流商并代其管理。

即房地产开发商是开发投资的主体,开发商选地建成相关物流设施后,再转租给物流企业。日常物流业务由物流公司操作,房地产开发商只是负责投资开发和物业管理。这种模式的优点是更有效地帮助物流企业客户管理资金、降低成本,提高企业的核心竞争力。缺点是对于小规模的物流企业而言,租金成本可能过高。

2、物流商自有地产,自己经营管理。

即物流企业是相关物流设施投资建设的主体,建成后也是自己经营,自己管理。优点是可以节省一部分租金,而且物业的折旧费用可以享受到税收减免的好处。缺点就是管理水平可能比较低、非专业化,同时需要占用大量的资金,运营成本比较高,而且由于建设上的非专业性,建设成本可能较高。

3、地产、物流商直接合作经营。

即物流商、地产商通过成立项目公司或协议、合同等其他契约方式共同出资、合作经营,各自发挥自己相关领域的优势,对于项目建成后的收益按照协议分享同时共担风险。这种模式的优点是可以发挥地产商在拿地、设施建设等方面的优势,同时发挥物流商在物流效率设计、物流运营方面的优势,实现物流商和地产商的共赢。但是缺点在于双方前期面临信用风险,同时在后期利益分配问题、风险分担上可能出现矛盾。

4、由第三方牵头,联系物流商和地产商。

即通过第三方将物流商和地产商各自的资源进行整合,同时对物流商和地产商的资格、实力进行审查,确保强强联合。物业建成后由第三方中介组织负责对管理企业进行招标,而企业收益也由第三方代为审查并根据协议分配。这种模式优点是充分利用了独立第三方的审查,从而避免了物流商和地产商的信用风险,同时避免了后期产生的矛盾。但是这种模式对于第三方的要求很高,而且要求中介市场有较高的行业自律,同时需要社会信用档案的支持。

（图：物流地产不同投资和管理主题下的四类运营模式）

随着全球经济的持续发展，高端制造业、零售业等对物流供应链的效率需求持续提高，将会推动物流产业的进一步进化升级，物流地产未来将会呈现投资商、开发商、运营商和租赁者各角色专业分工趋于细化的合作模式，真正实现规范化、专业化、现代化的产业经营管理。

（图：物流地产各角色特征概述）

物流地产商通常以物流园区作为平台，通过将地产资源与其它资源整合，以带动人流、物流、信息流、资金流的全面汇集，提高供应链效率，最终实现资源价值的最大化。总体上物流园区的赢利主要来自五个方面，即出租收入、服务费用、土地增值、项目投资收益及其他收益。

（图：国内物流园区主要收入来源）

1、租金收入

租金收入是物流地产主流的收入方式。租金收入主要包括仓库租赁费用、设备租赁费用、办公楼租赁费用以及停车场等配套设施收费等，其中仓库的租赁费用是租金的主要来源。

租金收入的持续增长也使其成为现代物流园区最为稳定的收入来源。根据普洛斯年报披露，2012-2017中国区物流物业年均增长率在4%左右。园区租金收入虽然稳定但投资回报期偏长，需要较长时间的投入开发建设周期和较大规模以维持盈利。

（图：通过物流园区的产业和设施可以获得长期稳定的现金流）

2、增值服务：信息培训+融资服务

根据平安证券一份针对国内物流地产收入来源的调研显示，有66%左右的物流园区的主要收入包括了各种增值服务如信息培训、融资中介、管理费等。

（图：各种增值服务目前是物流园区仅次于租金项的收入来源）

3、土地增值

对于国内大部分物流园区，土地增值收入属于次要收入来源。从收入结构上看仅有27%的园区将土地增值收入作为收入来源。由于物流用地属于国有建设工业用地，其溢价率和增值空间相对较低，故大部分物流地产公司并未将这部分收入计入核算。

但部分运营成熟，资本化程度较高的物流地产如普洛斯，则从选址立项时就将土地未来溢价率纳入了收入考量。由于普洛斯资本化程度成熟，并将不动产以及租金收益与REITs高度绑定后获得持续融资能力，故而普洛斯旗下的物流土地投资回报率叫其他企业更客观。在我国工业用地供应从紧的情况下，将土地这类重资产注入ABS产品或能助力物流地产企业巧妙地盘活存量获得稳定宽裕的现金流。

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