从“房东”升级到“产业合伙人”！资产盘活×园区运营=双赢，青岛这家国企打了个样，方法可复制

万联网 , 毛莉 , 2026-01-06 , 浏览:962

在各地深化国企改革、推动高质量发展的探索中，一个普遍难题是如何激活沉睡的国有资产，并使其真正服务于区域产业升级。许多地方平台公司手握资源，却困于传统模式，难以突破。

近日，凤凰网报道的《青岛融发集团：资产盘活与园区运营的“双赢策”》实践：以“资产盘活”破题，靠“精准服务”留商，开辟出一条“存量焕新、增量集聚、生态共荣”的市场化转型新路径。青岛融发这一经验不仅是一个成功的个案，更为广大地方国企提供了一条可借鉴、可复制的实践路径参考。

一、核心挑战与转型逻辑：从“管理者”到“服务商”

传统地方投资平台或国企常面临两大核心痛点：一是大量存量资产（如土地、厂房、楼宇）因历史原因或经营不善处于闲置或低效状态，成为“沉睡的资产”；二是自身角色局限于“房东”或“管理者”，与区域产业发展脱节，难以形成持续的内生增长动力。

青岛融发集团的转型逻辑，正是对这两大痛点的系统性回应。其路径可以概括为：以市场化手段“唤醒”存量资产，以专业化园区“承载”新兴产业集群，最终通过生态化服务“赋能”企业成长，实现国企自身转型与区域经济发展的“双向奔赴”。这本质上是国企角色从“资产持有者”和“行政管理者”向“产业组织者”和“市场服务商”的深刻转变。

二、可复制、可借鉴的“三步走”实践路径

青岛融发集团这条路径清晰而扎实，其经验可归纳为三个环环相扣的关键环节。

1、首要环节：盘活家底，变“包袱”为“基石”

转型不能凭空起高楼。融发的第一步，是回头梳理自己的家底——那些闲置或低效的楼宇、厂房和土地。这不是简单的资产清查，而是以产业的眼光进行“价值再发现”。

青岛融发这么做：对资产进行彻底摸排后，根据其区位和禀赋，匹配不同的产业用途。例如，将核心区闲置楼宇改造为高端科研载体，引来了香港城市大学研究院；将临港工业土地规划为海洋装备产业园。关键在于，资产盘活不再是单纯的租赁或出售，而是为后续导入产业进行“量身定制”的空间准备。
可学的要点： 盘活资产前，先想清楚“用来干什么”。让资产的物理改造与区域的产业规划同频共振，把沉睡的“死资产”转化为吸引产业的“活空间”。

2、核心环节：专业运营，建“园区”更建“生态”

有了空间，如何吸引并留住企业？融发的答案是：拒绝做“大房东”，潜心做“专业店”。

青岛融发这么做：聚焦“海洋装备”等自身有基础、区域有优势的领域，重点打造了两大特色产业园区。

其中，海洋无人装备创新基地产业园，以船舶研发和深远海风电产业为核心定位，已成功引进中国海工院、中科院岩土所、哈船智控等一批高成长性企业，形成了集聚发展的良好态势。

另一板块为维保基地一期和二期产业园，定位为靠前保障与涉军培训基地。该园区目前已引进国家（青岛）海上防险救生培训基地、青岛空天动力结构安全研究所、青岛古镇口人才培训学校、青岛四三零八机械厂、哈工程舰船保障公司、华巽云科技公司、蓝鲸起航环保公司等多家保障服务类企业与机构，构建起覆盖培训、研发、维护等环节的产业服务生态。
可学的要点：园区成功不在于建筑多漂亮，而在于产业集聚度与服务专业性。明确一个核心产业方向，围绕它配置关键要素，让企业进来后能找到合作伙伴、降低运行成本，园区自然就有了生命力。

3、升华环节：深度服务，与企业“共同成长”

“招得来”是基础，“留得住、发展好”才是关键。

企业来了，如何让他们扎根壮大？这才是检验转型成败的最终标尺。融发将自身角色从“管理者”彻底转向“服务者”，构建全周期、精准化的服务体系，用“有温度的服务”破解企业发展难题，让园区成为企业成长的“沃土”。

他们这么做：服务贯穿企业全生命周期。以园区内的氢能企业青岛康普锐斯为例，从落地注册到再次生产扩容，融发为其提供量身定制的全链条配套完善发展的服务方案。这种服务超越了一般物业范畴，更像是企业的“成长合伙人”，解决其发展中的实际难题、帮助实现跨越升级。
可学的要点：把企业的成功视为自己的成功。建立能快速响应企业需求的机制，用务实解渴的服务构建深厚的信任关系。当企业愿意持续增资扩产时，园区运营的良性循环才算真正形成。

三、转型路径：盘活资产—集聚产业—生态赋能

从资产盘活实现保值增值，到专业园区集聚产业动能，再到精准服务培育企业生态，基于融发经验，可提炼出一条适用于大多数地方国企的可借鉴、可操作、可复制的转型路径：

“以市场化手段激活存量资源，以专业化运营构建产业载体，以生态化服务实现共生共荣。”

具体可分解为以下几个关键动作：

资产诊断与价值重构：建立动态资产台账，识别具备产业适配性的闲置空间，通过功能置换、绿色改造、数字升级等方式提升资产收益率。
战略聚焦与精准建园：紧扣国家及区域重点产业方向（如新能源、人工智能、海洋经济等），规划建2-5个特色鲜明的专业园区，避免“大水漫灌”式招商。
资本联动与以投带引：设立产业基金，采用“股权投资+空间供给+政策配套”组合拳，吸引链主企业落地，并带动上下游集聚。
服务升维与生态营造：组建专业化运营团队，提供法律、财税、融资、人才等增值服务，打造“企业成长合伙人”角色，实现国企与民企共赢。

结语

青岛融发集团的实践证明，地方国企完全可以在服务国家战略与实现自身高质量发展之间找到平衡点。其成功不在于拥有特殊政策或巨额资金，而在于清晰的战略定力、市场化的运作机制和对企业真实需求的深度响应。

这条“盘活资产—集聚产业—生态赋能”的路径，本质是一条回归市场、创造价值的务实之路。对于众多正在寻找出路的各类传统地方投资平台或国企而言，其最大的借鉴价值或许就在于：放下身段，深耕产业，与企业和区域经济结成真正的发展共同体。

而现实恰恰印证了这一转型的紧迫性。数据显示，截至2025年，全国已有超过260家国企正式官宣退出政府融资平台，剥离政府融资职能。这无疑是深化国企改革、化解隐性债务风险的重要里程碑——意味着这些企业正努力与政府信用脱钩，迈向真正的市场化主体。

然而，“退平台”不等于“万事大吉”。当前，许多地方国企仍面临经营性债务高企、融资渠道收窄、内生造血能力薄弱、管理机制滞后等多重压力，转型之路远未轻松。

更深层次的困境在于，不少地方国企陷入了“不可能三角”的模式泥潭：一方面，国资监管对贸易真实性、杜绝“空转”“走单”等要求空前严格，传统靠做大流水冲营收的路径已行不通；另一方面，地方政府仍对其有经济增长和营收规模的考核压力；与此同时，一旦真正深入产业，又需直面价格波动、货权管理、客户信用等真实市场风险，而现有风控体系与团队能力往往准备不足。

此外，许多国企“想转却不敢转”，根源在于能力断层：长期游离于实体产业之外，对特定行业的工艺流程、成本结构、协作网络缺乏深度认知，服务停留在提供仓库或简单贸易层面；手握大量闲置园区、授信额度、物流资产，却不知如何将其转化为服务产业的有效资本；更在构建产业生态时，难以平衡银行、链主企业、科技公司等多方诉求，缺乏“共赢机制”的设计能力。

面对这些共性挑战，单靠闭门摸索效率低下。为此，万联网联合1位产业供应链领域知名实战专家与4位来自一线的地方国企代表，将于2026年1月8–9日在山东济南举办 “地方国企以产业供应链服务赋能本地产业升级”专题培训。本次课程摒弃空泛理论，聚焦实战：

【借鉴九种路径】 深度解析链主模式、园区模式、产融结合、港口物流、商贸流通等9类因地制宜的转型范式，覆盖铝材、钢材、农产品、新能源汽车、小商品等多个产业场景；
【激活存量资源】 探讨如何将闲置的产业园区、银行授信、仓储设施等“沉睡资产”，转化为支撑本地产业链的服务资本；
【闭门研讨真问题】 湖北监利、山东冠县、中国铝业等案例企业代表将“现身说法”，分享他们在合规转型、产业切入、风险控制中的真实困境与破局策略；
【教练式引导】 由兼具“资深供应链企业家+高校教授”双重身份的W老师，通过提问、案例剖析与小组共创，引导学员思考并设计属于自己的转型路径。