建发股份回应上交所质疑：营收下滑，其他应收款为啥逆势上涨？为啥账上有钱还大幅借债？预付账款为啥断崖式下跌？…

在资本市场的江湖里，年报问询函就像是“财务体检报告”，一旦被点名，企业就得老老实实接受质疑，有问必答。7月5日，建发股份就迎来了这样一场“体检”，上交所的问询函直指2024年报五大问题，包括公司其他应收款逐年增长、货币资金较高、有息负债规模和结构、管理费用增长等。其中最引人注目的，莫过于“其他应收款在公司营业收入下降的情况下却逐年增长”“账上趴着近千亿现金，却还要大举借债”“管理费用大幅增长”以及“2024年预付款断崖式下跌”等质疑。

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一、营收下滑，其他应收款为啥逆势上涨？

根据建发股份财报数据显示，公司营收连续两年下滑（2023年下降8.3%，2024年下降8.17%），扣非净利润大跌（2023年下降35.06%，2024年下降20.85%），2021年到2024年，“其他应收款”却分别为550.87亿元、670.73亿元、712.19亿元和798.2亿元，规模持续增长。
建发股份在回复中解释：这全是房地产的“锅”！这些“其他应收款”主要是房地产开发项目的合作方经营往来款，包括参股项目的前期投入款和项目富余资金的预分配。2021年至2024年，建发股份往来款的账面余额分别为470.95亿元、579.15亿元、641.13亿元和693.04亿元，占其他应收款余额比例分别为84.41%、84.84%、87.73%和84.71%。往来款余额逐年增加的原因是房地产开发业务合作方经营往来款增加，而后者是公司以合作模式开展房地产开发业务形成的经营往来款。公司顺应行业发展趋势与外部合作方共同开发房地产项目，从而产生经营往来款。经营往来款的增减与公司房地产业务收入有密切关系，虽然建发股份总营业收入最近几年出现波动，但其房地产业务营业收入却逐年增加。数据显示，建发股份2021年至2024年房地产业务收入分别为963.05亿元、1365.05亿元、1664.5亿元和1845.84亿元，呈逐年增长的趋势，因此公司经营往来款也逐年增长。

听起来很合理，但问题是：这些款项到底有没有回收风险？账龄超过3年的应收款是不是已经成了“陈年旧账”？要知道，房地产行业近年来“雷声滚滚”，不少房企暴雷跑路，而建发股份对这些应收款的坏账计提比例仅为0.1%，可谓是对这些合作伙伴“信心爆棚”啊。

对此，容诚事务所核查意见称，建发股份对其他应收款往来款欠款方的相关应收款项坏账准备计提依据充分、坏账准备计提比例合理。公司其他应收款主要系项目合作等经营活动所需形成，不存在潜在关联关系或利益安排。

二、账上有钱，为啥还要大幅借债？

建发股份的资产负债表上演了极致分裂。截至2024年末，建发股份的货币资金高达958亿元，占总资产的12.48%，但与此同时，公司的有息负债也高达1438亿元，占总资产的18.73%。更重要的是，建发股份的本期利息费用高达62.5亿元，同比增长58.59%。明明账上趴着近千亿现金，却还要支付高额利息，这波操作让监管直呼“看不懂”。

对此，建发股份的解释是：部分货币资金是受限的，比如银行承兑汇票保证金、信用证保证金、贷款保证金、美元债保证金和工程监管户资金等，不能随意动用。

其中，房地产公司持有货币资金余额较高，但有两类资金不能由集团统筹使用，沉淀在项目公司：

• 合作项目公司阶段性盈余资金，需结合项目利润及销售情况、项目资金需求及股东资信等因素综合评估分配金额，存在合作项目有资金但集团不能统筹使用的情况

• 房地产项目监管预售资金不能随意统筹使用，需要根据项目进度逐步解除后才可由集团调用；

建发股份进一步表示，虽然公司货币资金余额较高，但受限资金占比较高，而房地产行业属于资金密集型行业，需大量流动资金支持土地储备、项目开发及日常运营，家居商场运营同样需要充足现金流维持门店扩张与运营，所以出于日常经营及业务拓展需求，公司仍需要通过借入有息负债来确保资金周转。家居商场运营业务持有较多的借款，主要系商场建设的资金来源以长期借款为主。此外，关于年财务费用较上年增加 24.29 亿元，建发称主要原因是：①美凯龙合并报表期间差异：2023 年 8 月公司非同一控制下企业合并取得子公司美凯龙的控制权，公司 2023 年度仅合并美凯龙9 至12 月的利润表，非完整年度，由于合并报表期间的差异导致公司合并报表中美凯龙财务费用2024年较 2023 年增加 17.42 亿元。 ②房地产业务影响：2024 年公司根据城市去化情况及销售计划放缓新项目开工时间，部分去化周期较长的项目占用资金较多，整体利息资本化率下降，费用化利息支出增加。同时，因存款利率下行，使得资金利息收入减少。

三、管理费用为啥节节高升？

除了“应收款”和“负债”，建发股份的管理费用也是上交所问询函中重点关注的问题。

2022年到2024年，建发股份管理费用从10.39亿元飙升到27.58亿元，涨幅高达165%。而同期，公司营收却从8300多亿元下滑到7000亿左右，扣非归母净利润也连续三年下滑。此外，2024年公司在职员工人数减少了4.68%，但职工薪酬却增长了45.53%。

管理费用为啥大幅上涨？对此，建发股份解释：一是合并了美凯龙，导致管理费用增加；二是股份支付费用增加；三是美凯龙合并报表口径差异。

2023年8月，公司完成对美凯龙的非同一控制下合并后，2024年全年合并其利润表，由于合并期间的差异导致管理费用变动。若剔除这部分影响，公司2024年度管理费用中职工薪酬为6.81亿元，同比增长1.66%，而公司截至2024年末在职职工合计3.59万人，同比增长1.64%，二者增幅基本一致。

四、为啥预付账款断崖式下跌？

2020 年至2023年，建发股份预付款项期末余额分别为268.51亿元、326.78亿元、365.41亿元、372.83亿元，呈逐年增长趋势，但到了2024年末，预付账款却突然“断崖式下跌”至237亿元，同比减少了36.17%。对此，建发股份解释主要是因为以下原因：

• 前期预付账款增长，主要是因为供应链业务规模扩大，预付货款增加；

• 2024年司预付款项大幅下降，是因为当年竞得的新地块减少，预付土地款减少。

建发股份还补充，除日常经营交易预付给关联方的款项外，公司的预付款项不存在资金最终流向控股股东及其关联方的情形。前五大预付对象中，全部为钢材供应商和土地出让方，且均无关联关系。相关预付款项系因公司房地产业务及大宗商品供应链运营业务形成，账龄集中在1年以内，截至目前相关资产均已交付，不存在资金安全风险。

更多回复内容，详见上交所公告披露：

https://www.sse.com.cn/disclosure/listedinfo/announcement/c/new/2025-07-05/600153_20250705_CJOZ.pdf

来源：万联网

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